房地产投资项目物业管理定位
国内外许多发展商在房地产项目刚起步时就把物业管理作为其楼宇发展定位的考虑内容，并把其作为房地产营销时的一个重要组成部分，项目的定位和物业管理的定位相吻合时就能形成一个完整的楼宇形象。因为一个好的楼盘，必定有其相称的物业管理公司来进行管理。房地产发展商在销售时往往有不少承诺，而这些承诺往往只能在楼宇交付给业主后才能得到落实。早期介入的物业管理在营销过程中既能使买房人在买房决策时加上一个法码，又能在销售后确保物业的保值和增值。
在房地产开发项目处于策划阶段时，进行物业管理策划就必须考虑楼宇的功能定位和服务项目，比如作为办公楼，要根据地段、交通、市场行情、客户对象、经费等各种情况来决定大楼的智能化水平，确定物业管理的方式。作为住宅小区，要根据具体的市场地位，针对不同的业主群体，按照业主的消费层次和实际需要来决定提供何种类型、档次和标准物业管理服务。如果住宅小区，那怕是最高档的住宅小区去引进智能化大楼的管理也是不行的。办公楼与住宅小区有不同的特点，其项目定位与物业管理也有其不同的特点。办公楼的客户在选择时考虑的是工作环境如何，大楼的办公设施是否完备，是否有足够的预设线路等等。提供符合他们身份地位的服务是需事先安排妥贴的，这不仅能使物业管理关系理顺，还可以节约项目建设的成本。
对于不同物业管理项目，顾客对物业管理服务项目要求各异。比如，调查表明，住宅小区物业管理较重要的3项服务项目依次是:二十四小时保安措施;保洁及绿化服务;装修及日常维修。即都是与居民生活密切相关的安全、卫生、绿化、维修等基本服务项目。对服务性设施，各类企业都选择了银行、邮局、幼儿园等选项，而对于洗衣店、美容院、游戏厅、网球场、健身中心、歌舞厅等娱乐休闲性设施都认为并不重要。由以上结果可以看出，目前大多数房地产开发商的物业管理服务理念较为实际，主要服务对象是占人口大多数的工薪阶层，力求满足他们对居住条件和居住环境的基本服务需求，而对超前消费性高档服务项目持谨慎态度。
物业管理定位的另一项工作是根据物业类型确定物业管理方式。比如，对于在居民小区的物业管理方式上，对于高档住宅小区，业主对服务标准、质量、安全、责任等的要求相对较高，一般认为应该由物业管理公司专门负责，实行全职全责的垄断式管理;而对于普通住宅小区，绝大多数的开发商都希望物业管理公司与社会双方共同合作，承担服务。所不同的是，实力较强的企业强调以自身为主体、社会为辅助的管理方针，实力较弱的企业则更多
地依赖社会资源来完成服务。
房地产投资项目物业管理方式选择
开发商要创立品牌，就必须为自己开发的物业选择一个好的物业管理企业，以保证将来物业管理服务的质量。同时，在开发建设阶段以及物业完全出售之前，开发商作为项目的业主，为使项目保值、增值，达到经济、社会效益最大化，开发商有权决定物业管理方式。针对具体的开发项目，其物业管理方式目前主要有两种形式可以选择:一是聘请专业的物业管理公司统一管理;二是房地产开发企业成立物业管理机构进行管理。选择什么样的管理方式，应该根据项目类型、特点、开发商实力等因素综合考虑。
房地产开发公司组建的物业管理企业运作物业管理
这种管理方式的特点:发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理一条龙，可以为业主提供全方位服务;这类物业管理企业开展服务的目的是作为房地产商售楼的卖点;开发商自办物业管理有助于房地产开发的品牌战略，并进而创造物业管理自身的品牌:开发商自办物业管理企业与开发商关系复杂，此类物业管理企业依附于开发商，物业管理企业经营好坏以及盈与亏都由开发商负责，造成物业管理企业自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识不强，开发商需要承担较高的物业管理成本。
开发商对其开发的房产实施物业管理有其天然的优势。开发商自始至终主持和参与房产开发的全过程，有利于在项目策划、规划设计、施工建设和竣工验收等物业管理早期阶段的介入;开发商熟悉物业的市场定位、管理内容和标准、所使用的材料部件、结构布置、管线布排、不易见的各项隐蔽工程，了解和熟悉物业的工程实况，有利于使用中维护管理。
目前虽然物业管理企业数目众多，但是却很难找出几家名声响、牌子硬的，难以给开发商足够的选择余地，在这种情况下，对于一些有实力的开发商来说，还不如通过自办物业管理以确保对售出物业提供良好的售后服务。虽然物业管理是微利保本行业，但良好的物业管理却能给楼盘带来高附加值，从而在一定程度上能给予开发商较好的回报，并帮助开发商树立起自己的品牌，比如万科良好的物业管理就给万科的楼盘带来了高出周边楼盘500~1000元/mZ如果开发商选择自己组建物业管理企业自己进行管理，就应该积极加大物业管理方面的投入，加强管理，从而提高物业管理水平，实现楼盘开发名牌战略，以获取更高的利润。而开发商的如此行动，也会提高其自办的物业管理企业的经营水平，并促使在众多的物业管理企业中逐步壮大发展，在竞争中占得上风，闯出自己的品牌，最终也走上品牌战略之路。
聘请专业物业管理企业按市场化来运作物业管理
这种管理方式的特点是:市场经济体制下产生，物管企业管理思路清晰，竞争意识强烈;物业管理企业按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”方式进行;物业管理服务市场意识清楚，为业主服务热情，办事认真，扩大市场份额:由于目前国情所限，经济还不发达，人民生活水平还不高，人们观念还未转变，一些物业管理公司还处在低水平上运转，一些物管公司还会出现亏损，可能会出现物业管理企业为降低成本，减少服务项目或降低服务档次的现象;物业管理企业与开发商在管理方法、管理标准和管理规模上有时会存在分歧，沟通难度较大。
大部分开发商希望能成立社会化的专业性物业管理公司，将物业管理从房地产开发企业经营中分离出去，独立实施专项管理。分析其原因，主要是由于房地产开发企业自身实行物业管理，势必每开发一个项目，就需设立一个物业管理机构，开发的项目越多越大，物业管理机构的数量和规模就越大，长此以往，将最终导致企业经营方向发生转变，不是主营房地产开发，而是主营物业管理。
这种因持续开发带来的不断增大的物业管理资金需求和人员、机构、设施的扩容，以及由此而产生的越来越大的经营管理风险，大多数房地产开发商对本企业实施物业管理的前景心存疑虑。而成立社会化物业管理公司统一管理，被认为在管理体制、收费标准、人员配备、设备利用、服务效率等方面都比房地产开发企业各自为政具有明显优势，因而大多数开发商做出上述选择。
房地产投资项目物业管理招投标
物业管理招标涵义
物业管理招标实质上是围绕着物业管理权的一种交易形式。
(1)物业管理招标是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时是通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由各家物业管理企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。
(2)物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业管理企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制招标文件，积极参与投标活动的整个过程。
物业管理招标投标类型及形式
(1)物业管理招标类型，有单纯物业管理服务招标、物业管理服务与物业经营总招标和专项服务招标(如清扫保洁)。
(2)物业管理招标方式，有公开招标—无限竞争性公开招标、邀请招标—有限竞争选择招标、协商招标—议标物业管理招标投标应遵循原则
物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择，根据《招标法》的法律规定，招标投标活动中必须遵循“公开，公平，公正和合理”原则。
物业管理招标与投标的一般程序
(l)物业管理招标程序
招标投标是按法律有关规范进行的经济活动，其全过程必须严格按照有关法律法规的规定执行。物业管理招标投标程序如下:
(3)物业管理招标文件与土建工程招标文件比较
物业管理招标文件与土建项目招标文件最大不同点是:
①两个招标文件的类型不同。物业管理招标文件主要是对已竣工验收的房屋及配套设施设备场地进行管理服务的招标文件，而土建项目招标文件主要是施工建设的招标文件，也就是在未建房子前对该房屋建造招标。
②招标文件的出发点也不一样，土建招标文件主要是针对施工建设的，所以是以经济指标为主，在招标文件中含有大t的关于经济指标的要求，而物业管理适宜服务管理为主要目标。因此在招标文件里的大条文是关于怎样保证服务上水平，上档次.
③物业管理需要了解的工程实际情况与土建工程项目需耍了解的实际情况目的不一样。物业管理企业了解工程概况是为了今后为物业管理服务提高水平早做准各，而土建工程项目的招标文件对工程概况的了解，目的是在编制标书时，需要对三材等经济指标进行计算。
